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Vermietung möblierter Immobilien

Jun 26, 2020 | Möblierte Immobilien, Vermietung

Wann gilt eine Immobilie als möbliert? 

Nach der gängigen Rechtsprechung wird dann von Vermietung möblierter Immobilien gesprochen, wenn der Vermieter mehr als die Hälfte der Einrichtungsgegenstände zur Verfügung stellt, die für die übliche Haushaltsführung benötigt werden.
Zu diesen gehören Betten, Tische und Stühle, Sitzmöbel wie Sofa oder Sessel, Schränke und Kommoden, Regale, Lampen, Gardinen, Teppiche, Waschmaschine, etc. (Gegenstände des Hausrats, wie Geschirr oder Besteck, gehören für gewöhnlich nicht dazu).

Welche Vor- und Nachteile bringt die Vermietung möblierter Immobilien mit sich?

Vorteile

STEIGENDE NACHFRAGE DURCH FLEXIBILITÄT VON ARBEITNEHMERN

Da viele Unternehmen zunehmend eine regionale Flexibiltät Ihrer Mitarbeiter fordern, wechseln diese häufiger die Wohnorte. Dies können Geschäftsreisende, Pendler, aber auch Studenten sein, die für einen begrenzten Zeitraum einen passenden Wohnraum benötigen und dafür oft auf eigenes Mobiliar verzichten.

HÖHERE MIETE DURCH MÖBLIERUNGSZUSCHLAG

Grundsätzlich müssen für die Mietpreisberechnung die ortsüblichen Vergleichsmieten herangezogen werden. Da die Möblierung jedoch einen erhöhten Nutzen der Wohnung darstellt, kann ein Möblierungszuschlag erhoben werden. Die möglichen Berechnungsverfahren und wichtige Hinweise für den Mietvertrag erläutern wir in den weiteren Abschnitten dieses Beitrages)

STEUERLICHE ABSETZBARKEIT VON ANSCHAFFUNGS- UND REPARATURKOSTEN

 Die anfallenden Investitionskosten für die Einrichtungsgegenstände können vollständig von der Steuer abgesetzt werden. Bei Beträgen bis 800,- EUR können diese sogar noch im Jahr der Anschaffung als Werbungskosten veranschlagt werden. Auch spätere Reparaturkosten an den Einrichtungsgegenständen der möblierten Immobilie können steuerlich geltend gemacht werden.

Nachteile

MEHR BESICHTIGUNGSTERMINE

Durch die kürzeren Mietzeiten sind häufige Mieterwechsel die Folge. Neben den erneuten Vertragsabwicklungen und Objektübergaben sind jedoch auch deutlich mehr Besichtigungstermine für jedes einzelne Vermietobjekt notwendig.

INVESTITIONSKOSTEN

Vor der ersten Vermietung der möblierten Immobilie sind fallen zunächst die Anschaffungskosten der Einrichtungsgegenstände an. Neben den einzuplanenden Reparaturkosten müssen die Möbel durch höheren Verschleiß in der Regel alle 10 Jahre erneuert werden.

MEHR ZUSTÄNDIGKEITEN

Da die bei Objektübergabe bereitgestellten Einrichtungsgegenstände Eigentum des Vermieters und damit Bestandteil des Mietvertrages sind, hat auch der Vermieter für defekte Geräte, wie Kühlschränke oder Fernseher, zu sorgen – sowohl zeitlich als auch finanziell.

HÖHERE VERBRAUCHSKOSTEN

Durch den häufigen Objektwechsel von Mietern möblierter Immobilien fehlt häufig das Bewusstsein für die jeweiligen Verbrauchskosten von Wasser und Heizung. Daher liegen diese dann oft über den Verbrauchstkosten von Langzeitmietern und sollten bei der Mietpreiskalkulation berücksichtigt werden.

Berechnungsverfahren für den Möblierungszuschlag

In der Praxis werden vor allem die folgenden beiden Berechnungsverfahren angewendet:

A) Berliner Modell

Bei der Berechnungsmethode des Berliner Modells wird der Möblierungszuschlag anhand des Zeitwertes der Möbel ermittelt. Hierzu werden 2% unter Annahme der linearen Abschreibung über zehn Jahre und einer Kapitalverzinsung von 14% erhoben

B) Hamburger Modell

Die Berechnungsmethode des Hamburger Modells beruht auf der Verzinsung der Anschaffungskosten und der Abschreibung des Mobiliars entsprechend der üblicher Abnutzungszeit (max. 7 Jahre bei 15%).

Besonderheiten beim Mietvertrag für möblierten Wohnraum

Bei Mietverträgen wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass diese für die Vermietung von unmöbliertem Wohnraum abgeschlossen werden. Möhten Sie Ihre Immobilie jedoch nach den gängigen Definitionen mit entsprechenden Einrichtungsgegenständen vermieten, so ist im Mietvertrag explizit auf die Vermietung von „möbliertem Wohnraum” hinzuweisen.

Um zudem eine Unstimmigkeit über die Anzahl und die Art der Einrichtungsgegenstände zu vermeiden, empfiehlt sich eine detaillierte Inventarliste. Aus dieser sollte für hochwertige Artikel auch der Markenname vermerkt und ein Foto beigefügt werden.

Erfordern die überlassenen Möbel eine besondere Pflege, wie beispielsweise hochwertige Ledergarnituren, so sollte die Pflege- und Fürsorgepflicht des Mieters ebenfalls im Mietvertrag vermerkt sein.

Im Hinblick auf das Kündigungsrecht bei der Vermietung möblierter Immobilien gelten jedoch dieselben Regeln des Mieterschutzes wie bei unmöbliertem Wohnraum. Hiervon ausgenommen sind jedoch Einliegerwohnungen, bei welchen der vermietete Wohnraum mit der Vermieterwohnung verbunden ist. Einzelbestimmungen für diese Fälle sollten vorab geprüft werden.

WICHTIG: Im Mietvertrag darf keine Notwendigkeit einer Haftpflichtversicherung vermerkt sein. Diese darf nur als Individualvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter gemeinsam getroffen werden.